Área para loteamento a venda na Região Sul de São José dos Campos/SP. A Gleba, localizada na zona sul de São José dos Campos, possui uma área total de 800.000,00m² (equivalente a aproximadamente 80 hectares) e encontra se em uma região de grande expansão urbana e industrial. Este terreno é vendido sem benfeitorias, proporcionando um amplo leque de possibilidades para empreendimentos de alto valor. Localização Estratégica Situada a 7 minutos do shopping Vale Sul e às margens do Ribeirão Vidoca e a cerca de 1,6km do acesso pelo Km4,1 da Rodovia SP 99 (Tamoios), a gleba oferece acesso rápido ao centro de São José dos Campos e às cidades do litoral. Destaques da Propriedade Área total de 800.000,00m² - terreno amplo com potencial para diversos projetos; Topografia ideal para parcelamento, condomínios horizontais ou parque logístico; Confronta com o Ribeirão Vidoca, garantindo beleza natural e disponibilidade hídrica; Fácil acesso pela Rodovia SP 99 (Tamoios) e proximidade do centro de São José dos Campos; Região com vocação para desenvolvimento residencial, industrial, logístico e comercial; Possibilidade de desmembramento ou incorporação de médio e grande porte. Zoneamento e Potencial de Uso (ZPE1) Zona de Planejamento Específico - ZPE: constitui-se de glebas que, devido à sua localização estratégica para o crescimento urbano e o desenvolvimento do Município, deverão ser objeto de parcelamento do solo, preferencialmente, através de loteamento. Zona de Planejamento Específico Um - ZPE1: compreende as glebas vazias que necessitam de orientação para a ocupação urbana, visando prioritariamente promover diversidade de usos, melhoria das condições de mobilidade local e integração territorial. A gleba está enquadrada na Zona de Planejamento Específico Um - ZPE1, conforme a Lei Complementar nº?623/2019. Essa zona contempla glebas estratégicas para o crescimento urbano e exige um Plano de Ocupação Específica quando a área é superior a 50?000?m². Esse plano deve relacionar as categorias de uso e os parâmetros de ocupação, privilegiando zonas mistas e respeitando as restrições de zoneamento. Ele pode prever a criação de zonas residenciais com lote mínimo de 200?m² e testada de 8?m, bem como áreas comerciais e de serviços, desde que tecnicamente justificadas. Possibilidades de implantação Loteamentos residenciais de baixa densidade - a legislação permite criar zonas residenciais (ZR) com lotes mínimos de 200?m² e testada de 8?m, favorecendo empreendimentos horizontais e condomínios fechados. A verticalização (edifícios altos) não é admitida nas áreas contíguas às zonas residenciais. Condomínios industriais ou logísticos - a ZPE1 admite a implantação de Condomínio Industrial (ICD) mediante apresentação de plano específico, sujeito à análise técnica do órgão municipal competente. O porte da área permite abrigar parques industriais, centros logísticos ou galpões de grande escala. Centros comerciais e de serviços - atividades de maior porte, classificadas como CS5, podem ser aprovadas após análise dos órgãos municipais, possibilitando a instalação de shoppings, atacarejos e complexos de serviços. Áreas mistas e novas centralidades - o plano de ocupação pode prever espaços multifuncionais, com diversidade de usos e formação de novas centralidades, desde que respeitadas as diretrizes de ordenamento territorial e de mobilidade. Restrições e parâmetros relevantes Frente para via pública - qualquer atividade na zona urbana deve ter frente para via oficial de circulação. Faixas não edificáveis - deve-se reservar faixa mínima de 15?m de cada lado ao longo de rodovias, ferrovias, dutos, canais e linhas de alta tensão e observar eventuais áreas destinadas à Macroestrutura Viária. Permeabilidade - para terrenos superiores a 10?000?m² a taxa mínima de permeabilidade é de 20%. Se a área estiver em recarga de aquífero ou na ZPE1 da Região Sul, é exigido acréscimo de 5%. Estudos ambientais e de impacto - empreendimentos em glebas oriundas de desmembramento com área acima de 20?000?m² devem apresentar Estudo Ambiental, podendo ser exigidos estudos adicionais caso existam fragmentos de vegetação nativa. Atividades com impacto na vizinhança devem seguir a Lei do Estudo de Impacto de Vizinhança. Esses parâmetros mostram que o zoneamento ZPE1 amplia a versatilidade de uso da Gleba B. Um plano bem estruturado pode combinar residencial, comercial, serviços e industrial/logístico, proporcionando retorno atraente aos investidores e respeitando as normas urbanísticas e ambientais.